Após anos de dificuldade para emplacar o uso de fachadas ativas nos prédios em São Paulo, o setor imobiliário está agora em um novo momento: mais atentas ao destino final dos espaços e alinhadas com eventuais investidores, incorporadoras chegam a ter os compradores desses ativos como sócios de empreendimentos residenciais.

Novos projetos tentam resolver alguns problemas que, historicamente, atrapalharam a liquidez dos espaços destinados a comércio e serviços no térreo de prédios desde 2015. Enquanto a melhor infraestrutura de energia e exaustão, bem como ventilação natural, sombra e metragem, têm estimulado a chegada de restaurantes a centros estéticos às fachadas ativas, adaptações nos modelos de contrato chegam a atrair até cartórios aos espaços.

“Na versão mais recente das fachadas ativas, o projeto já tem que ser bem pensado na partida. É um desafio do incorporador: pensar no usuário do espaço. Assim como ele dedica tempo a entender o comprador final do residencial, também tem que dedicar um tempo importante à lógica de utilização desses espaços”, afirma o diretor de serviços de portfólio da consultoria imobiliária JLL, Roberto Patiño.

Estímulo às fachadas ativas

Desde a aprovação do Plano Diretor de 2014, principal responsável por estimular a adesão às fachadas ativas em empreendimentos imobiliários, as taxas de ocupação sempre se mantiveram em patamares distantes ao ideal. A Associação Comercial de São Paulo (ACSP) fez o cálculo: em 2023, a vacância nesses espaços era de 60% a 80%.

Em alguns dos primeiros projetos a incluírem estes espaços, acontecia o seguinte: enquanto os desenhos não levavam em conta os consumidores finais, a equipe de vendas residencial muitas vezes não sabia como vender a área comercial do prédio. Seduzidos pelo potencial de venda similar ao custo da área residencial, muitos investidores até entraram no negócio, apenas para ver o ativo “queimar na mão”. Os lojistas e prestadores de serviço não conseguiriam aproveitar os espaços.

E por que os incorporadores, então, decidiram por aderi-las? Porque, segundo o plano diretor, todo o espaço dedicado a uma fachada ativa pode ser adicionado no potencial construtivo do prédio. Ou seja, cada metro quadrado destinado a lojas com acesso público no térreo pode ser convertido em mais andares de apartamento nos andares de cima.

A ideia da medida é promover usos mais dinâmicos dos espaços públicos e conectar os edifícios às calçadas e, por consequência, ao trânsito de pessoas de fora dos prédios. A inspiração, conta Patiño, são as “cidades de 15 minutos”, conceito importado da França para definir modelos urbanos em que um morador consegue acessar quase todos serviços cotidianos em até 15 minutos a pé ou de bicicleta.

Vila Mariana, Ibirapuera, Perdizes, Vila Madalena, Santo Amaro e Rebouças são os eixos com maior número de empreendimentos com fachadas ativas, enquanto a maior proporção de empreendimentos com esses espaços se concentra na Santa Cecília, na Vila Madalena e em Perdizes.

• Leia também: SP cresce em lajes corporativas, enquanto RJ enfrenta dependência do setor público
• Leia também: Oscar Freire perde lojas, mas ganha R$ 47 milhões em faturamento

“Para as fachadas ativas terem realmente um impacto, é preciso que a administração, ao ajustar a Lei, faça uma análise de cada um dos bairros. Cada rua de São Paulo tem suas especificidades”, afirma o vice-presidente da ACSP, Andrea Matarazzo. “Não adianta colocar uma fachada ativa onde não há consumidor. Esse balanceamento deve ser feito, mas não pode ser uma lei geral para a cidade toda, é muito específico para cada um dos lugares.”

Porém, apenas a distribuição geográfica e a vocação dos bairros em que estão localizadas não explica tudo. O desenho dessas áreas passou por diversas adaptações até que as incorporadoras chegassem a um (ou vários) modelos ideiais.