Quando chega a hora da declaração de Imposto de Renda muita gente fica apreensiva, especialmente se no ano anterior vendeu algum imóvel. Aliás, essa é uma das grandes dúvidas dos cidadãos. Como declarar a venda? Devo pagar imposto? As perguntas são muitas, mas uma coisa é certa: o recolhimento de imposto de renda deve ser feito não na época da declaração anual, mas no mês subsequente à venda ou alienação do bem.

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O InfoMoney consultou a advogada tributarista e especialista em Direito Imobiliário, Rute Endo, da Ivan Endo Advocacia; Bruno Ferreira, advogado da MBW Advocacia; Caio Ramos Báfero, do escritório Fabio Kadi; Thiago Massicano, especialista em Direito Empresarial e sócio do Massicano Advogados Associados; e Igor Machado, do escritório Meirelles Costa para saber se houve alguma mudança e quais são as regras atuais para declaração de IR nestes casos.

A venda do imóvel é isenta quando:

1. O imóvel, necessariamente residencial, era o único que a pessoa física possuía e foi vendido por até R$ 440 mil, desde que, nos últimos 05 (cinco) anos, a pessoa não tenha efetuado nenhuma outra venda de imóvel, a qualquer título, tributada ou não;
2. O imóvel vendido foi adquirido até 1969;
3. O ganho de capital obtido com a venda de um imóvel residencial foi utilizado para a compra de outro imóvel residencial, dentro de até 180 dias da data da venda, ou foi usado para quitar – total ou parcialmente – outro imóvel dentro do mesmo prazo.
4. Houve permuta de unidades imobiliárias sem qualquer pagamento de diferença em dinheiro e sem envolver qualquer outro bem ou direito

• Fator redutor

Um fator redutor é adotado na venda de imóveis adquiridos entre o período de 1969 e 1988, que varia de 100% para imóveis adquiridos em 1969 até 5% para imóveis comprados em 1988.

Por exemplo, se na venda de um imóvel comprado em 1988 o ganho de capital auferido foi de R$ 50.000,00, o que o fator redutor faz é diminuir esse montante em 5% (R$ 2,5 mil no caso), de forma que o ganho de capital cai para R$ 47,5 mil.

Vale lembrar que esse percentual de redução é automaticamente calculado pelo programa suporte de ganho de capital, e não precisa ser preenchido pelo contribuinte.

Propriedade conjunta

E se o imóvel foi comprado conjuntamente? Como funcionam as regras de isenção nesses casos? E, em caso de venda, como calcular, por exemplo, o ganho de capital de cada dono?

Nesse tipo de situação, o tratamento tributário vai depender de como a posse do bem é compartilhada.

• Em condomínio

Quando um imóvel pertence a mais de uma pessoa, como no caso de casais ou herdeiros, a Receita Federal considera a parte de cada proprietário separadamente, e não o valor total da venda.

No caso de união estável, que tem como regime a comunhão parcial de bens, presume-se que cada um tenha 50% do bem. Assim, ao vender o imóvel, cada pessoa deve calcular o valor correspondente à sua parte. Se essa quantia não ultrapassar R$ 440 mil, ela fica isenta do pagamento de imposto.

Além disso, mesmo quando o valor da venda é maior, também há isenção se o ganho de capital individual (ou seja, o lucro obtido por cada proprietário) for inferior a R$ 35 mil no mês. Isso é mais comum em imóveis com vários donos, em que o valor é dividido entre muitas pessoas.

• Em comunhão

O mesmo já não acontece nos casos em que os bens estão em comunhão (total). Esse é o caso, por exemplo, das sociedades conjugais, que são estabelecidas entre casais e cujos termos variam de acordo com o regime de casamento. Nesses casos, o teto de isenção não é baseado na parte que pertence a cada um dos cônjuges, mas sim ao valor do bem como um todo.

Já no caso do regime de separação de bens, os requisitos para a isenção podem ser verificados individualmente, por cônjuge.

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