A ampliação dos limites do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), que passou a incluir famílias com renda de até R$ 13 mil e imóveis de até R$ 600 mil, foi bem recebida pelo setor imobiliário. A medida amplia o alcance do crédito, destrava parte da demanda e tende a impulsionar lançamentos. Ainda assim, o sentimento de alguns agentes do segmento é de cautela, não pelas novas regras em si, mas por um fator paralelo que foi ventilado nas últimas semanas: a possibilidade de uso do segundo maior financiador do setor imobiliário, o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), para quitação de dívidas.

Desde a última quinta (22) estão valendo limites maiores no Minha Casa, Minha Vida, que agora abrange famílias com renda mensal de até R$ 13 mil e imóveis de até R$ 600 mil na Faixa 4, a última do programa. Também foram elevados os limites das outras três faixas, que compreendem famílias com renda de até R$ 9.300 e imóveis de até R$ 400 mil, além da uniformização das taxas de juros de todas as faixas em 0,99% ao mês e da extensão do prazo de amortização dos financiamentos de 60 meses para 71 meses.

No pano de fundo, o governo federal desenha uma estratégia para remediar, pelo menos parcialmente, o endividamento do país – que bateu recorde: 49,9% da renda das famílias brasileiras, segundo o Relatório de Estatísticas Monetárias e de Crédito divulgado nesta hoje (27). E um dos remédios cogitados pelo Ministério da Fazenda é justamente o FGTS.

A atualização mais recente da discussão foi veiculada na coluna de Mônica Bergamo, no jornal Folha de São Paulo, nesta segunda (27). Segundo a publicação, no âmbito da segunda edição do programa de renegociação de dívidas, o Desenrola 2.0, o FGTS só poderá ser usado para quitar dívidas se o saldo disponível no fundo servir para quitar completamente o débito do cidadão em questão – proposta bem menos ousada do que a anterior, de liberar até 20% do saldo do FGTS para a quitação de dívidas.

O fundo é um dos principais pilares do financiamento imobiliário no Brasil. Em 2025, o fundo respondeu por R$ 138 bilhões dos R$ 324 bilhões em novos financiamentos, considerando todos os segmentos, do comercial ao residencial, o equivalente a cerca de 43% do total, segundo dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança). No estoque, são R$ 702 bilhões de uma carteira de R$ 6,23 trilhões, ou 27% do total — atrás apenas da poupança (SBPE), com 29%.

A maior parte dos recursos do FGTS está concentrada na habitação. Em 2026, o orçamento total do fundo soma R$ 160,5 bilhões, dos quais R$ 144,5 bilhões, ou quase 90%, são destinados ao setor. Dentro desse montante, aproximadamente R$ 13 bilhões são voltados a subsídios, que reduzem o valor de entrada e viabilizam a compra para famílias de menor renda.

Esse peso ajuda a explicar por que a possibilidade de liberar saques do FGTS para pagamento de dívidas gera apreensão no setor, especialmente em um momento em que o próprio MCMV amplia sua atuação, incluindo famílias de classe média com renda de até R$ 13 mil, e passa a demandar ainda mais recursos.

Para Anderson Moraes, diretor comercial da BRZ Empreendimentos, construtora especializada no segmento MCMV, o aumento dos limites do programa é positivo, mas não elimina os desafios da demanda e pode se tornar mais complexo se o funding for afetado.

“Mesmo com a ampliação da Faixa 3 do MCMV, os juros e o alto nível de endividamento da classe média continuam limitando o acesso aos imóveis de maior valor. Além disso, a proposta do governo de desviar os recursos do FGTS para o pagamento de dívidas drena recursos que hoje são estruturais para sustentar o programa. Nos nossos empreendimentos, cerca de 28% dos clientes usaram esse recurso na compra do imóvel. O debate, portanto, precisa ir além do estímulo ao crédito e encontrar um equilíbrio entre ampliar o acesso à moradia e preservar o financiamento habitacional no longo prazo”, avaliou.

A leitura de alguns é que, ao mesmo tempo em que o governo amplia o alcance do programa habitacional, também ventila uma frente que pode reduzir a capacidade de financiamento do próprio sistema. Como o FGTS é uma das principais fontes de crédito para o MCMV, qualquer mudança em sua destinação tem impacto direto sobre o setor.